心中那個小孩

被上訴人主張：伊經由法院拍賣取得系爭土地所有權，上訴人無任何權源，竟占用系爭地上物，自屬無權占有。
 

上訴人則以：系爭地上物均係原土地所有人即訴外人福星育樂開發股份有限公司（下稱福星公司）所設置，為福星公司所有，伊社區雖占有系爭土地，惟福星公司於八十八年五月五日與伊社區曾簽立和解書（下稱系爭和解書），同意伊社區住戶得永久無償通行並施作景觀使用，被上訴人於取得系爭土地之前即為伊社區之住戶，對此知之甚詳，自應受系爭和解書內容拘束。

原審：按借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地買受人，並不當然繼受其前手與土地占有人間之使用借貸關係，占有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。上訴人主張系爭土地經福星公司同意社區住戶得無償占有使用，此一約定，性質上為使用借貸契約性質，依前揭說明，上訴人不得執為對抗被上訴人之事由。
 

最高法院：

福星公司於八十八年五月五日曾與伊締結和解書，約定伊及其住戶於福星公司所有系爭土地得永久無償通行及施作景觀使用，福星公司並承諾系爭土地所有權移轉時，應告知其繼受人。且伊社區於九十三年十二月十二日召開第八屆第一次臨時區分所有權人會議，通過決議：「1 、因佔用之河道為福星公司及許敏欣等私有土地，本社區無權將該地之地上物行使捐贈，故該地段維持現況並加以美化供社區住戶使用。2 、該段景觀與本社區建物有不可分關係，請管委會留意該段所有權人異動狀況」，被上訴人當時為伊社區住戶，並參加該區分所有權人會議，足見被上訴人早已知悉上開和解書內容及伊占有使用系爭土地之情形，自應受系爭和解書之拘束等語，被上訴人亦不否認其參與該次區分所有權人會議。果爾，被上訴人是否不知上訴人與福星公司和解書內容及系爭土地由上訴人之社區占有使用之情形？茍被上訴人明知上情，仍予買受，再訴請上訴人拆除系爭地上物、返還土地，是否非以損害他人為主要目的或行使權利有無違反誠實及信用原則，即非無推求之餘地。

1. 上訴人既然都已經明確說是「和解」了，何以原審能夠再解釋為是使用借貸契約? 從而使用「使用借貸契約不破買賣」論述處理? 何以不能有「和解效力不破買賣」? 是思考上之怠惰，還是有其他考量? 
2. 「被上訴人早已知悉上開和解書內容及伊占有使用系爭土地之情形，自應受系爭和解書之拘束」，此之法理基礎為何? 

┌知悉說：#349

├占有說：

└違反誠信原則說

陳聰富 (2010 / 10 / 01)，債權物權化之適用基礎－最高法院96年度台上字第334號民事判決評釋，法令月刊 ，第 61卷10期。

更審(臺灣高等法院104年上更(一)字第35號民事判決)：

按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨
自明（最高法院97年度台上字第1729號民事判決要旨參照）。

想法：結合知悉說與占有說

查上訴人取得系爭土地及地上物所有權前，既已知悉其前手福星公司依系爭和解書承諾被上訴人社區住戶得永久無償通行並交付作景觀使用，且負有通知繼受人受拘束之義務，已如前述，符合特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的使一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，且其事實為第三人所明知之情形。