心中那個小孩

法律問題：

債務人以其所有之土地一筆設定抵押權後，將該地設定地上權予第三人甲，甲隨即於土地上興建房屋一棟，嗣抵押權人聲請法院拍賣該地，因無人應買，執行法院於抵押權人聲請後，依民法第866條第2項及第877條第 2 項規定，除去甲之地上權而將土地及其上之房屋併付拍賣。

三、甲向乙借款 1000 萬元，為擔保該借款債務，除由丙提供價值 1200 萬元之 A 地設定抵押權於乙，並由丁而為保證，以擔保乙之債權。請問：
（一）嗣清償期屆至，甲未依約清償債務，乙遂聲請拍賣丙之 A 地而受償 1000 萬元。丙在法律上有何權利可得主張？（13 分）

按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第八百十一條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。

但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？

其中增建之第四層（下稱系爭第四層）部分亦利用同座樓梯上下樓，無獨立之出入口等情，有杜瑞良建築師事務所鑑定報告書一份及建物照片十幀可稽。依建物現況以觀，系爭第四層建物無法獨立使用，而係與保存登記之原有三層樓房作為一體使用，在構造上不具獨立性，不得獨立為物權之客體，自在本件抵押權之範圍內，則就系爭第四層部分即無另列拍賣價格及條件之必要。

系爭第四層建物既無使用上之獨立性，縱具構造上之獨立性，亦僅為附屬建物。附屬建物係因附屬於原有建築物而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦隨之擴張。是原有建築物之抵押權之效力及於附屬建物，聲請登記時，雖未一併註明，要與抵押權之效力不生影響。且此附屬建物究於抵押權設定登記前所建，抑於其後所建，在所不問。

二、某公司負責人甲因欠缺資金向乙銀行貸款新台幣五千萬元，並以其工廠（包括廠房與土地）設定抵押權以擔保該債務之履行。嗣後甲因業務需要於其原本三層樓廠房之頂樓增建第四層。試問：該抵押權之效力是否及於工廠裡之機器及廠房之加蓋部分？又某日該公司所在被離職員工丙放火燃燒，工廠付之一炬，乙銀行該如何行使其抵押權？（30 分）
 

二、甲向乙銀行貸款，由丙提供其單獨所有之 A 地及其上 B 屋作為擔保。乙、丙於 2008 年 2 月 1 日訂立書面協議，丙同意即日起辦理 A 地及 B 屋抵押權設定事宜。惟雙方遲至同年 6 月 1 日，始辦妥抵押權設定登記。經查：一，丙於同年 3 月 1 日，將 A 地及 B 屋出租並交付於他人，租期三年；二，丙之配偶獨自出資，請人在 B 屋旁邊空地，興建一間堆放雜物用之「C 倉庫」，並打通 B 屋後方，加蓋一間「D 廚房」，C、D　二者於同年 4 月 1 日完工，但迄未辦理建物所有權第一次登記；三，丙之長子於同年 5 月 1 日，將 B 屋大門具有藝術價值之「E 石獅」拆除，擺放在某藝術館內展售中；四，丙自己於同年 7 月 1 日，收取 A 地四周種植果樹所生產之「F 果實」，準備出售。
嗣後，甲無力清償貸款，乙乃於同年 8 月 1 日，聲請法院查封拍賣 A 地、B 屋、C 倉庫、D 廚房、E 石獅、F 果實，並請求除去 A 地及 B 屋上之租賃關係後，就其賣得價金優先受償權。問：乙之主張，有無理由？（30 分）

按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張，抵押權之範圍亦因而擴張。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同。
系爭增建部分與原有建築物之間有門相通，在使用上與原有建築物合為一體，不能獨立存在，為原審認定之事實，其在構造上雖已具獨立性，但使用上則不具獨立性，揆諸上開說明，應為附屬物而非從物。