心中那個小孩

物之瑕疵擔保責任：

民法§354：

73年台上字第1173號判例：

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。
 

┌價值瑕疵：交換價值

├效用瑕疵：使用價值

└品質瑕疵：須契約中明示保證品質

→買賣標的物為凶宅時，應屬學說上所謂「效用」(使用價值)並未減少，而價值(交換價值)減少之情形。

德國民法之判斷買賣標的物有無瑕疵之三階段思考順序：

1. 主觀瑕疵標準：優先審查是否符合當事人約定之物之性質。
2. 半主觀瑕疵標準：如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，亦即雙方當事人想像上該物可使用之情形。
3. 客觀標準：依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約可期待之性質而定其有無瑕疵。

→第三階段所謂「通常可期待之性質」，取決於一個「理性的平均買受人」的期待水平作為標準，且解釋上應包括「外在於標的物之狀況」。

→準此，在凶宅的買賣上，如果當事人有約定或保證非凶宅，則依當事人主觀上標準判斷，如未明白約定或擔保，則買賣之房屋非凶宅，應屬我國「理性平均買受人」依物之性質所可合理期待有關標的物外部狀況之性質，如有瑕疵，應即可認為構成我國法上之價值之瑕疵。

侵權責任：

Q：被害人究竟是權利或是利益受侵害? 

→交易貶值與房屋之收益權受侵害應屬二事，蓋房屋所有人對於該屋之權能本身，並未受到侵害，僅係出租之租金額度或交易出售之價金額度可能貶低而已。

結論：

1. 贊同物之價值之瑕疵擔保責任。
2. 倘該房屋因他人非故意自殺使之成為凶宅，房屋所有人僅受有「交易上貶值」，而非房屋「所有權」之侵害，應不得依民法第184第一項前段對自殺者之繼承人請求損害賠償。