心中那個小孩

本件被上訴人起訴主張：

伊等所有如原判決附圖（下稱附圖）編號A（面積38平方公尺）、B（面積7平方公尺）部分所示之地上物（即門牌號碼「臺北市○○區○○街00號」2層建物，下稱系爭建物），雖坐落上訴人所有同區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地）上，前經上訴人訴由臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以90年度訴字第3916號民事判決，判命伊拆屋還地暨給付不當得利（下稱系爭執行名義）；

但被上訴人A、B、C及D（下稱A等4人）對該案提起上訴，並於上訴後之民國92年4月21日與上訴人私下達成和解，簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定A等4人於該日交付上訴人面額新臺幣（下同）161萬3480元之支票（下稱系爭支票）乙紙兌現後，上訴人即同意將前述占用土地面積出租予A等4人，租金依該地當年度申報地價年息7%計算，每年分2期各於每年7月及1月給付（下稱系爭租賃關係），伊則具狀撤回上訴。

故上訴人與A等4人就系爭土地已存有前述具租地建屋性質之法律關係多年，詎上訴人擬自104年起片面調整租金不成，逕謂A等4人積欠租金，系爭租賃關係消滅，而持系爭執行名義向臺北地院民事執行處聲請強制執行（即該院104年度司執字第117630號強制執行事件，下稱系爭執行事件），請求拆屋還地，然系爭租賃關係仍屬存在，上訴人不得持系爭執行名義聲請強制執行等情，爰依強制執行法第14條第1項規定，求為命撤銷系爭執行事件之執行程序之判決。

上訴人則以：伊依系爭和解書約定，雖同意將系爭土地關於A等4人占用面積出租予其使用，然該和解書第5條另約明如其未按期給付租金，系爭租賃關係消滅，伊並得持系爭執行名義聲請強制執行。

前開租賃非屬土地法第103條所稱之租地建屋，無該條文第4款規定之適用。縱認有其適用，因系爭和解書係系爭執行名義判決後所成立之和解，各和解條件間互相牽連，具有整體性，依民法第111條前段規定，一部之無效將導致全部無效；且系爭和解書第5條之約定內容，應為其第3條約定之解除條件，因A等4人未於104年7月31日前給付該年度上半年租金，前揭解除條件成就，即無消滅或妨礙伊依系爭執行名義請求之事由發生等語，資為抗辯。

想法：依強制執行法第14條第1項規定：「執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。」本案之執行名義係拆屋還地之確定判決，所以關鍵當然是嗣後兩造間之租賃契約是否仍然有效？

原審審理結果，以：

一、兩造間不爭執事項：

被上訴人主張兩造因系爭房地涉訟，經判決伊拆屋還地及給付不當得利，伊對該判決提起上訴後，A等4人與上訴人成立和解契約，約定A等4人交付面額161萬3480元支票兌現後，上訴人同意將A等4人占用土地自92年1月1日出租，租金依該地當年度申報地價年息7%計算，每年分2期各於每年7月及1月給付，如未按期給付租金或有其他違約情形時，雙方租賃關係消滅，A等4人應依前開判決主文履行，且給付按租金2倍計算之違約金。嗣伊撤回上訴，該判決因而確定，A等4人則依約持續繳租，至104年中旬發生其4人有無如期繳租或短付租金之爭議。上訴人乃於104年間持系爭執行名義聲請強制執行之事實，為上訴人所不爭執，堪信為真實。

二、租屋建地契約：

按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。又如違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，並無礙其租地建屋之本質。

是上訴人與A等4人就系爭建物占用系爭土地而成立之租賃關係，仍屬土地法所定之租地建屋之性質，不因成立租賃前已先建築房屋，或占用部分係屬未辦理所有權登記之違法建物，而有所差異。

三、一部約定無效：

次按基地租賃契約之兩造，如約定承租人欠租未達租金額2年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第103條第4款（承租人積欠租金額總額達2年以上時）之強制規定，應為無效。

上訴人與A等4人於系爭和解書第5條雖定有A等4人保證如期給付租金，如未按期給付，雙方租賃關係消滅之約定。然此約定顯與土地法第103條第4款之強制規定牴觸而為無效。

又系爭和解書就系爭租賃關係之消滅事由、懲罰性違約金之給付及日後強制執行等事項另於第5條為約定，該條約定僅有涉及承租方如未按期給付租金，雙方租賃關係即歸於消滅之內容部分，牴觸土地法第103條第4款之強制規定而難認有效外，其餘有關A等4人應如期兌現系爭支票，系爭租賃關係始成立（即不消滅），或有（除欠租外）之其他違約情事，將致雙方租賃關係消滅，及A等4人另願給付約定之懲罰性違約金等約定內容，或系爭和解書其餘約定，揆諸前揭系爭和解書簽訂之過程及其主要和解目的以觀，實難認系爭和解書將因前開牴觸法律強制規定部分之無效，而使之全部無效。(按：即並無上訴人所抗辯，依民法第111條前段規定，一部之無效將導致全部無效之適用。)

四、請求債務人異議之訴有理由←系爭租賃關係仍屬存在：

又按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第14條第1項定有明文。

兩造雖猶就A等4人就該租用土地約定按當年度申報地價年息7％計算，而104年初該地號曾因土地分割致申報地價有所變動，故應付之104年度上半年租金數額究應為何，有所爭執；然A等4人嗣於同年8、9月間分2次補繳合計13萬2252元，餘額主張以渠等於102、103年度有溢繳5088元為抵銷，不論是否可採或猶有不足，A等4人積欠之租金額顯未達2年以上，故系爭租賃關係仍屬存在。

又系爭建物為含A等4人在內之被上訴人所共有，該建物坐落系爭土地之占有不可分，於系爭租賃關係消滅前，自應認上訴人亦無從單獨對除A等4人外之其餘被上訴人聲請強制執行，則被上訴人主張系爭執行名義，因系爭和解書之簽訂及系爭租賃關係迄仍存在，而有強制執行法第14條第1項所稱妨礙債權人即上訴人請求之事由發生，依該規定，訴請撤銷系爭執行事件之執行程序，自屬正當，應予准許等詞，為其心證所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核與法並無不合。

最高法院：

一、土地法第103條之「房屋」：

按土地法第103條之規定，既未區分供住宅使用之租用建築房屋之基地或供營業使用之租用建築房屋之基地，該條規定所謂之房屋自兼指住屋與供營業用之房屋而言。至本院94年度第2次民事庭會議決議、內政部（83）台內地字第0000000號函、本院54年台上字第1528號判例，均係在闡釋房屋租賃租金額是否有所限制之問題。

上訴人以土地法第94條至第96條規定，及上開決議、判例及內政部函示，指稱土地法第103條規定應係以自住或供住宅使用為限，被上訴人占用承租系爭土地係供營業使用，自無該條之適用，系爭和解書第5條之約定並無無效之情形云云，自無可採。

二、契約之一部無效：

再系爭和解書第5條約定A等4人如未按期給付租金時，其與被上訴人雙方租賃關係消滅，乃係認承租人僅須欠租一期（即半年之租金），出租人即得不催告逕行終止租約。原審因認此約定與土地法第103條第4款之強制規定牴觸而為無效，上訴人與A等4人間之租地建屋契約尚屬存在，而為上訴人不利之論斷，自難謂為違法。(按：雖然最高法院沒有明說，但其實就是贊成原審就民§111前段規定之理解。)

上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋意思表示之職權行使，暨其他贅述而與判決結果無涉之理由，指摘原判決為違背法令，聲明廢棄，不能認為有理由。