心中那個小孩

土地法§104、§426-2

想法：本件的關鍵不在於事實上處分權，而在於承租人負有證明租賃契約存在之舉證責任，倘若無法舉證租賃契約存在，從而優先承買權也就不存在。

本件被上訴人主張：

坐落桃園市○○區○○○段○○○○○地號、面積三○一九平方公尺之土地（下稱系爭土地）原為訴外人甲所有，甲於系爭土地上興建門牌號碼為同區富宏街一六六巷一五號，未辦理保存登記之鐵皮倉儲廠房（下稱系爭廠房），嗣甲將系爭廠房讓與訴外人A實業有限公司（下稱A公司）。

伊於民國九十四年四月五日委由訴外人B工程有限公司將舊廠房拆遷移入系爭廠房，並出資擴建廠房，為擴建廠房之所有權人，復自同年五月向A公司承租系爭廠房，而後於同年六月十五日以新台幣（下同）七百萬零六百元，向A公司及甲購買系爭廠房，並簽立買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），成為系爭廠房之事實上處分權人，並於同年月二十五日與A公司及甲簽立租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），承租系爭土地及同段○○○之○○地號土地（下稱三一五之一四地號土地）。

系爭土地經台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）以九十七年度司執字第二九四六一號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由上訴人以執行債權人之地位承受。伊依土地法第一百零四條第一項、民法第四百二十六條之二第一項之規定，就系爭土地有依同樣條件優先購買之權利，但遭上訴人否認等情，爰求為確認伊就系爭土地之優先承買權存在之判決。

上訴人則以：

被上訴人與A公司為關係企業，使用相同員工，A公司於九十八年九月二十三日經桃園地院通知而知悉系爭土地之買賣條件，被上訴人應同時知悉。縱當時不知，其於同年十二月二十一日具狀主張優先承買，亦已知系爭土地之買賣條件，其於一○○年二月始提起本件確認優先承買權之訴，已逾法定之十日期間。

想法：上訴人這個抗辯滿有意思的，不過關係企業法律上之法人格是獨立分開的權利主體，況且於此應該也沒有法人格否認理論的適用。

系爭廠房為訴外人C通風工業有限公司（下稱C公司）、D環保工程股份有限公司（下稱D公司）出資興建，甲因經營C公司、D公司（下稱C以次二公司）不善，積欠債務無力償還，於九十四年五月二十三日出境前往大陸地區後即未回國，不可能在九十三年間將作為還款來源且尚在營運獲利之系爭廠房出售，復未授權訴外人乙與被上訴人簽訂系爭買賣合約書、租賃契約書。被上訴人未取得系爭廠房之事實上處分權，更未承租系爭土地，且未能證明出資擴建廠房，亦不能取得系爭擴建廠房之所有權，無優先承買權可言等語，資為抗辯。

想法：不過當然應該要先由被上訴人主張並舉證租賃關係存在，詳後述。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：

系爭土地原為甲所有，於系爭執行事件由上訴人以底價二千一百九十二萬元承受，系爭廠房未經辦理保存登記之事實，為兩造所不爭，堪信為真實。

被上訴人未能證明擴建廠房或拆除系爭廠房之第二棟廠房出資重建事實，並無取得擴建廠房之所有權可言。

系爭土地於九十八年八月三十一日拍賣而由上訴人聲明承受，桃園地院於同年九月十五日通知A公司行使優先購買權，被上訴人於同年十二月二十一日具狀向桃園地院要求儘速發文通知優先承買等語，惟桃園地院僅發函通知被上訴人如欲行使優先承買權，應於十五日內提出起訴證明，未將上訴人承受系爭土地之條件通知被上訴人，依土地法第一百零四條第二項規定，不能認被上訴人放棄優先購買權。A公司向桃園地院聲明優先購買系爭土地，上訴人乃對A公司提起確認優先承買權不存在之訴（案列該院九十九年度重訴字第八五號，下稱第八五號事件），經判決確認A公司優先購買權不存在，被上訴人於該事件確定後，即於一○○年二月二十二日提起本件確認優先承買權存在之訴，難認被上訴人行使優先購買權，有違誠信原則。

系爭廠房之納稅義務人雖登記為甲，然原始取得人為出資建造之C以次二公司，且該二公司於九十三年十二月二十日將系爭廠房售予A公司等情，經A公司前實際負責人丙於第八五號事件證述屬實，依甲之丁來證詞及上訴人自認之事實，甲自九十一年、九十二年以來財務吃緊，於九十四年五月二十三日出境前往大陸地區躲債，以甲之財務狀況，其將系爭廠房出售A公司，以償還積欠之債務，無違經驗常情。

甲及所營C以次二公司向A公司週轉資金，協議由A公司購買系爭廠房與機械、週邊素材，A公司並與甲、戊簽訂合作認同書，出租系爭廠房予甲交由C以次二公司使用，A公司每月收取三十六萬元之房租，由C公司簽發同額之支票十二紙交付A公司，A公司另與甲簽立土地租賃契約書，而簽發一年土地租金十二萬元支票及押金三萬元支票予甲；參諸甲當時並未出境，確有可能與A公司簽立上開合作認同書，藉以清償積欠A公司之債務，並仍得使C以次二公司繼續營運獲利，A公司因而未辦理系爭廠房之稅籍變更，且C以次二公司員工因而未離職。

A公司買受系爭廠房後，因C公司簽發之支票經提示不獲兌現，乃將廠房及設備出租予被上訴人，租金原約定為每月二十六萬五千元，因甲將系爭廠房二重買賣，訴外人E帳務管理公司在被上訴人移入系爭廠房前進駐，由A公司以三百萬元解決，己復出面主張部分廠房為其所有並占用，故A公司、被上訴人、己三方協議由被上訴人每月支付A公司租金十七萬元；支付己每月租金三萬元，A公司並於買受系爭廠房約二、三個月後轉售予被上訴人之事實，已經第八五號事件判決確定在案。

而甲於九十三年十二月二十三日出具授權書，授權乙處理系爭土地及三一五之一四地號土地租賃及地上物點交事項，該授權書附有甲之印鑑證明，甲因出現財務危機，為躲債權人，乃出具授權書予乙，由甲親自與買方談，談好後再由乙出面簽書面契約，乙根據前開授權書，代理甲與A公司共同將系爭廠房售予被上訴人，並將系爭土地及三一五之一四地號土地出租被上訴人，分別簽訂系爭買賣合約書及租賃契約書等情，經乙結證在卷，乙與兩造無親誼關係，且所擔任負責人之訴外人F有限公司曾向D公司訂購焚化爐，應與甲認識甚久，無偏袒被上訴人之理，所為證述內容應屬可信。

且甲將系爭廠房出售A公司，並達成合作協議，關於該廠房坐落之系爭土地，當亦有授權他人處理之必要，該授權書應屬真正。A公司就系爭廠房有事實上處分權，於轉售被上訴人時本無須甲之同意，然涉及廠房與設備等之點交，故由A公司及甲共同列名，以避免疑義，亦與經驗常情相符。被上訴人先向A公司承租系爭廠房與設備使用後，再向A公司買受系爭廠房，依買賣契約之法律關係，A公司對於被上訴人負有交付系爭廠房之義務，被上訴人則負有交付價金之義務。

系爭買賣合約書簽訂後，雙方於九十四年六月二十五日以手寫方式修改並增加：「(4)支票修改二年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款、(5)另乙方（即被上訴人）保留五十萬元，待六年後無任何人再來主張才付款」之內容，該約定係以一定期限內，無人就買賣標的物對買受人主張權利，作為買受人支付買賣價金之條件，非指在各該期限屆滿後，出賣人始將系爭廠房事實上處分權轉讓被上訴人，系爭廠房已點交被上訴人由被上訴人取得事實上處分權。系爭廠房坐落之系爭土地及三一五之一四地號土地為甲所有，A公司既將系爭廠房轉售予被上訴人，關於坐落基地部分自須一併處理。

乙以甲代理人名義，與A公司共同將系爭土地及三一五之一四地號土地出租被上訴人，而簽訂系爭租賃契約書，亦屬合法有據。系爭租賃契約書，其租賃標的為系爭土地、三一五之一四地號土地及同段四六四之一、四六三之三、四六四之四地號等三筆土地上建物，約定承租人即被上訴人應於每月二十七日給付租金十七萬元，依其約定之租金額及給付日期，適與被上訴人簽發並交付A公司之支票面額均為十七萬元、發票日均為每月二十七日相符，被上訴人主張以上開支票支付其向A公司、甲租用「系爭土地及系爭三一五之一四地號土地等」之租金而簽發，與系爭廠房無涉，堪以信實。而被上訴人依出租人之指示，開立受款人為A公司之支票給付租金，乃出租人A公司與甲內部事項，如A公司未將租金轉付甲，要屬二人間債權債務關係，亦不得因此謂系爭租賃契約書為不實。

被上訴人主張向A公司買受系爭廠房後，向甲承租系爭土地，其對於系爭土地有優先購買權，且未放棄行使，為可採信。從而，被上訴人本於土地法第一百零四條之規定，確認其就系爭土地有優先購買權存在，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

最高法院：

※舉證責任之分配：

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。土地法第一百零四條第一項前段、民法第四百二十六條之二分別定有明文。上述基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權（本院四十四年台上字第七六號判例參照），自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言。

被上訴人提出甲名義出具之授權書（一審卷三六頁）記載「授權人（甲）辦理地號三一五之四、三一五之一四土地租賃、地上物點交事件，因事不能親自到場，依公證法第七十六條之規定，提出本授權書，委任乙為代理人，代理授權人到場提出公證之聲請，及代簽署本事件之有關文件」，依其文義，似僅授權乙提出公證之聲請及簽署公證有關文件，而系爭買賣合約書、租賃契約書（一審卷三四頁、三七至三八頁）似未經公證，且甲自九十四年五月二十三日出境前往大陸地區迄未返台，乃原審確定之事實（原判決第九頁），乙證稱其於同年六月十五日、二十五日代理甲簽立系爭買賣契約書及租賃契約書後，拿契約書至桃園市中正路某處交與甲（一審卷二七七頁背面），證述內容與事實似有未合，其實情如何？有待進一步釐清。

又原在C公司任職，擔任抽風機的風車工作，任職二十餘年之己證稱其弟甲未曾出售系爭廠房（原審卷(一)一五五頁背面），此項有利於上訴人之證詞，原審恝置不論，亦未說明何以不足採信之理由，遽為不利上訴人之論斷，不惟速斷，亦有判決不備理由之違法。

其次，桃園地院於九十四年九月十二日至現場查封系爭土地，該查封筆錄（原審卷(二)一一○頁以下）載明：在場「G實業有限公司」之受僱人庚（於查封筆錄簽名為H公司庚）稱系爭廠房屬A公司所有，A公司出租予丙，G公司再向丙承租等語，而被上訴人於上訴人承受系爭土地後之九十八年十二月二十四日提出民事陳報狀（一審卷一○五頁），向桃園地院陳報其自九十四年五月起即已向A公司承租三一五之四地號上之鐵皮屋廠房，要求桃園地院發文通知優先承買；該陳報狀所檢附九十四年四月八日之房屋租賃契約書（外放桃園地院九十七年度司執字第二九四六一號卷）復記載被上訴人向A公司承租與系爭廠房同址約一二○○坪廠房，租期至九十九年五月一日止，租金每月二十六萬五千元。

另上訴人所提出（一）被上訴人與A公司於九十四年六月二十六日之房屋租賃契約書（一審卷八三頁以下），記載被上訴人與A公司同意同年四月八日之租賃契約書自即日起終止，被上訴人向A公司承租與系爭廠房同址之一○五○坪廠房，租金每月十七萬元，於每年六月以前繳納一年份，至租賃標的物後段約一五○坪之廠房土地由被上訴人自行向己承租；（二）被上訴人所簽發，自九十五年六月二十七日起至九十八年五月二十七日止，每月二十七日為發票日、面額十七萬元、指定受款人為A公司之支票（一審卷八五頁、八八至九六頁）；（三）轉帳傳票（九十五年六月二十七日至九十六年五月二十七日），記載（借方）會計科目租金支出，摘要蘆竹廠房租金，（貸方）應付票據，己三萬元、A公司十七萬元（一審卷八六頁、八七頁）。

綜上各情觀之，則上訴人辯稱被上訴人並未取得系爭廠房事實上處分權，是否全然無據？尤非無進一步詳查必要。究竟被上訴人是否為系爭廠房事實上處分權人？攸關被上訴人得否行使系爭土地優先承買權，本件事實既未臻明確，本院尚無從為法律上判斷。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

想法：

理一下整個事件的脈絡。就本案，被上訴人必須要證明兩個事實，一是被上訴人是系爭廠房的事實上處分權人(類推適用)，二是有基地租賃關係存在。

就後一個事實，高等法院認為「甲因出現財務危機，為躲債權人，乃出具授權書予乙，由甲親自與買方談，談好後再由乙出面簽書面契約，乙根據前開授權書，代理甲與A公司共同將系爭廠房售予被上訴人，並將系爭土地及三一五之一四地號土地出租被上訴人，分別簽訂系爭買賣合約書及租賃契約書等情」，但最高法院認為：「被上訴人提出甲名義出具之授權書（一審卷三六頁）記載「授權人（甲）辦理地號三一五之四、三一五之一四土地租賃、地上物點交事件，因事不能親自到場，依公證法第七十六條之規定，提出本授權書，委任乙為代理人，代理授權人到場提出公證之聲請，及代簽署本事件之有關文件」，依其文義，似僅授權乙提出公證之聲請及簽署公證有關文件，而系爭買賣合約書、租賃契約書（一審卷三四頁、三七至三八頁）似未經公證，且甲自九十四年五月二十三日出境前往大陸地區迄未返台，乃原審確定之事實（原判決第九頁），乙證稱其於同年六月十五日、二十五日代理甲簽立系爭買賣契約書及租賃契約書後，拿契約書至桃園市中正路某處交與甲（一審卷二七七頁背面），證述內容與事實似有未合，其實情如何？」