心中那個小孩

本件被上訴人主張：

上訴人於民國九十三年十二月三十日與伊簽訂房地預定買賣合約書（下稱系爭合約書），購買伊坐落台中市○○區○○段○○○○○○○地號土地上所興建之「劍橋四季」大樓劍橋區Ｌ棟八樓房屋與基地應有部分（下稱系爭房地）及地下第一層編號第一九七號汽車停車位，總價金新台幣（下同）五百八十萬元。

九十四年三月間伊就「劍橋四季」大樓地下室第三層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖，增加三十一個停車位，伊通知上訴人攜帶系爭合約書以更換地下第三層停車位平面圖，卻遭拒絕。

嗣伊於系爭房地完工後發出交屋通知，並多次以存證信函通知限期辦理交屋、繳交貸款資料、繳納尾款及暫付款，均未獲上訴人置理，伊乃於九十九年七月二十二日再以存證信函催告限於七日內履行，逾期不履行，買賣契約即告解除，不另通知。

惟上訴人收受上開存證信函後屆期仍未履行，伊解除系爭合約書之意思表示應已發生效力等情。爰求為確認系爭買賣契約關係不存在之判決。

上訴人則以：被上訴人簽約後，於大樓地下室第三層全區開挖，增加三十一個停車位，被上訴人未依債務本旨給付，違約在先，伊自得拒絕給付尾款，被上訴人不得解除契約等語，資為抗辯。並提起反訴，主張因被上訴人增加停車位，不依原契約給付，屬可歸責於被上訴人之事由而致給付遲延，依民法第二百三十一條第一項規定，得請求被上訴人賠償系爭房地折舊之損害九十二萬八千元，增建車位侵害土地應有部分之損害七萬元，無法轉售之增值利益一元，無法遷入居住之損失七十八萬二千元及精神慰撫金三百四十八萬元等情。爰求為命被上訴人給付伊五百二十六萬零一元，及加計自一○○年一月二十五日起法定遲延利息之判決（上訴人另反訴請求登報道歉部分，經原審更審前判決其敗訴確定）。復於原審另依民法第一百八十四條、第二百十六條、第二百二十七條、第一百七十九條、第一百八十一條、第一百八十二條第二項、第二百二十六條第一項、第二百三十四條、第二百三十二條、第二百十三條、第二百二十七條之一、第一百九十五條第一項、第三項，公平交易法第三十條、三十一條、第三十二條、第三十四條，消費者保護法第四條、第二十二條、第五十一條前段、第六十一條前段之規定，追加（擴張）其反訴聲明，請求折舊損失九十萬六千元，增建車位之直接暨間接不當得利十六萬五千元，租金損失（遲延損害）一百八十二萬一千七百五十元，精神慰撫金三百四十八萬元，合計六百三十七萬二千七百五十元，及加計自一○○年一月二十五日起算法定遲延利息之判決（原審就此反訴部分僅判決被上訴人給付遲延損害五十六萬一千元本息，其餘判決上訴人敗訴，被上訴人就該敗訴部分已因依法不得上訴而告確定）。

原審審理結果，以：

關於本訴部分：

上訴人於九十三年十二月三十日與被上訴人簽訂系爭合約書，購買系爭房地，總價五百八十萬元，上訴人已支付第一期到第五期款。

九十四年三月間，被上訴人就系爭大樓地下室第三層停車位，將原規劃全區三分之二變更為全區開挖，增加三十一個停車位之事實，為兩造所不爭執。

上訴人所購之編號一九七號停車位，位於系爭大樓地下第一層，離停車場出入口不遠處，被上訴人所增設之三十一個停車位則位於系爭大樓地下第三層，二者因均屬同一停車場，需使用共同之進出口，且上訴人所購之該停車位，其車主自該停車位前之通道，需駛入通往停車場出入口之通道，以達該停車場出入口；雖該段通道不長，惟仍可能因被上訴人增設三十一個停車位，導致停車場內進出車流量增加，造成上訴人所購買之停車位使用上之不便利，致該停車位之通常效用及價值有所減損，而有瑕疵。

而被上訴人於九十五年十二月五日建築完成系爭大樓，九十六年一月四日完成第一次所有權登記後，並於多次通知上訴人辦理交屋手續，至九十九年七月二十二日被上訴人再以存證信函催告上訴人於交付尾款及辦理交屋，逾期不履行，買賣契約即告解除。

至被上訴人催告時雖未將瑕疵減少之價金扣除，亦僅就超過之部分不發生催告效力。上訴人既仍未履行，自屬給付遲延，被上訴人據以解除契約，自屬有據，被上訴人據以請求確認兩造間之系爭買賣關係不存在，為有理由。

其次，關於反訴部分：

被上訴人未依系爭合約書之約定，交付系爭房屋及移轉所有權予上訴人，應賠償上訴人九十六年九月至九十九年五月按每月租金一萬七千元計算之遲延損害共五十六萬一千元，上訴人逾此請求之損害，不應准許。

至上訴人對於被上訴人所造成之停車位有瑕疵，尚不能依侵權行為、不當得利、給付不能、不完全給付、消費者保護法及公平交易法之規定，請求折舊損失、增建車位之直接暨間接不當得利、精神慰撫金。

從而，上訴人依上開法律關係反訴請求被上訴人給付逾五十六萬一千元本息（即五百八十一萬一千七百五十元本息）部分，為無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘所辯、主張及證據，不再逐一論述之理由，因就本訴部分維持第一審所為確認兩造間系爭買賣關係不存在之判決；並就反訴部分維持第一審所為上訴人請求逾五十六萬一千元本息部分敗訴之判決，駁回上訴人該部分之其餘上訴及追加之訴。

最高法院：

一、關於廢棄發回（即被上訴人本訴請求確認兩造間買賣關係不存在）部分：

按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人如依民法第二百二十七條第一項規定負債務不履行損害賠償責任者，買受人得行使同時履行抗辯權，俾促使買賣雙方依債務本旨履行，以確保買受人所買受之物完全無缺，而避免遭受無謂之損失。倘買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（本院五十年台上字第一五五○號判例參照）。

至出賣人就買賣價金所為之過大催告，該未超過之部分雖仍可發生催告之效力（本院七十年台上字第三一五九號判例參照），惟如買受人已依法行使同時履行抗辯權者，自亦可免除給付遲延之責任。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（本院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。

本件被上訴人就系爭大樓地下室第三層停車位，將原規劃全區三分之二變更為全區開挖，增加三十一個停車位，造成上訴人所購買之編號一九七號停車位使用上之不便利，致該停車位之通常效用及價值有所減損，具有瑕疵，應賠償上訴人未依系爭合約書之約定，交付系爭房屋及移轉所有權之遲延損害五十六萬一千元，乃原審所確定之事實。而上訴人於事實審中曾抗辯：被上訴人未依約交屋，伊即無義務配合繳款云云，似見上訴人已陳明行使同時履行抗辯權。果爾，則上訴人是否仍應負給付遲延責任？被上訴人所為之解除契約能否發生效力？自非無疑。乃原審未遑查明上訴人在被上訴人合法解除系爭合約以前，是否已依法行使同時履行抗辯權？即遽以上揭理由就本訴部分為上訴人不利之論斷，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

二、關於駁回上訴（即上訴人反訴請求逾五十六萬一千元本息即五百八十一萬一千七百五十元本息）部分：

按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（本院四十三年台上字第七五二號判例參照）。

申言之，有關債務人侵害債權之行為，依法規競合之理論，債權人應優先適用債務不履行之規定，而不得適用侵權行為之規定請求。且債權人本於有效之契約向債務人請求損害賠償，亦無不當得利可言。又損害賠償之範圍，屬於事實審認定之職權，苟其認定不違背經驗法則、論理法則與證據法則或無悖於法令者，即難指其違法。原審以上開理由就反訴部分為上訴人不利判決之部分，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶以原審認定事實、取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決關此不利於己部分為不當，求予廢棄，非有理由。

想法：最高法院將原判決關於駁回上訴人對被上訴人請求確認兩造間之買賣關係不存在之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院後。臺灣高等法院臺中分院104年度建上更(二)字第20號民事判決認為：「

上訴人雖主張其於被上訴人催告履行繳納契約尾款及交屋期間，已對被上訴人就系爭房地之瑕疵主張同時履行抗辯權，故可免除買賣價金給付遲延之責任云云。

惟按雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第254條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立（最高法院96年度台上字第322號民事裁判要旨參照）。

又物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號民事裁判要旨參照）。

本件被上訴人於99年2～7月間多次催告上訴人交付貸款資料、付清尾款及備齊證件辦理交屋，而上訴人於收受被上訴人之催告信函後，均以空泛而語帶指責之內容回復被上訴人，並未具體指明被上訴人就出賣系爭房地應負之瑕疵擔保責任或債務不履行責任之內涵為何（如地下第三層回復為原先規劃之全區三分之二，或減少價金，或賠償損害等），被上訴人於此情形下，實難具體回應上訴人之需求以補正買賣契約之瑕疵，故上訴人上開回復內容，是否可認已行使同時履行抗辯權而得免負給付遲延責任，容非無疑。

況且，被上訴人雖因增設31個停車位致系爭買賣契約存有瑕疵，但該瑕疵尚屬輕微，上訴人僅得請求減少價金，已如前述，故上訴人行使同時履行抗辯權而得拒絕給付部分，應僅限於減少之價金應自尾款中扣除而已，尚不得拒絕給付全部價金，如此始與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任相當。

準此，被上訴人通知及催告上訴人辦理銀行貸款手續或一次付清尾款及暫付款共5,385,000元，雖未將前述瑕疵減少之價金予以扣除，被上訴人之催告僅就超過之部分（即前述瑕疵減少之價金）不發生效力，其餘部分仍發生催告效力（最高法院70年台上字第3159號判例參照）。然上訴人於被上訴人合法定期催告，並表示逾期不履行則買賣契約即解除後，仍未給付買賣價金，自屬可歸責於上訴人之給付遲延，被上訴人據以解除契約，於法即無不合。從而被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。」

想法：再經上訴，最高法院105年度台上字第1082號民事判決贊成原審見解並認為：「按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。被上訴人於九十九年二月二十四日、三月二十二日、四月二十九日數次催告上訴人繳交貸款資料或付清尾款並交屋，於九十九年七月二十二日定相當期限催告上訴人給付價金，同時為如不履行將解除契約之表示；上訴人逾期未履行，於斯時亦未為同時履行之抗辯，為原審合法確定之事實，則系爭契約自已因被上訴人之解除而不存在。」